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輕資產(chǎn)輸出優(yōu)勢(shì)：以小博大

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一、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

重資產(chǎn)項(xiàng)目前期需大量資金沉淀，資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題是一大難點(diǎn)，而輕資產(chǎn)相對(duì)而言輸出的是服務(wù)、品牌、管理等無(wú)形資產(chǎn)，成本較低，利于風(fēng)險(xiǎn)把控。面對(duì)不熟悉的新城市，在城市產(chǎn)業(yè)、政府領(lǐng)導(dǎo)態(tài)度、現(xiàn)有物業(yè)調(diào)研基礎(chǔ)之上，以輕資產(chǎn)切入更為安穩(wěn)，有效規(guī)避區(qū)域不確定性風(fēng)險(xiǎn)，用最低代價(jià)了解當(dāng)?shù)貭I(yíng)商環(huán)境與運(yùn)營(yíng)盈利情況。

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二、為重資產(chǎn)拓展儲(chǔ)資源

通過(guò)前期輕資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，可以用較小的成本培養(yǎng)一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)勁的團(tuán)隊(duì)為后期重資產(chǎn)項(xiàng)目的拓展奠定人才的基礎(chǔ)；通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的打造和集聚，完備的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，可以形成龐大的客戶資源數(shù)據(jù)庫(kù)；同時(shí)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的過(guò)程中，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)有了充分的了解。當(dāng)團(tuán)隊(duì)操盤管理能力提升、產(chǎn)業(yè)資源富足、市場(chǎng)了然于心時(shí)，借助輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的良好口碑，再拿地進(jìn)行重資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，能更容易摘得愈發(fā)寶貴的土地資源，也能有效保障資金、人才、產(chǎn)業(yè)3項(xiàng)關(guān)鍵資源及時(shí)跟進(jìn)。

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三、以少博大，提高效率

輕資產(chǎn)模式的核心理念在于：以盡可能少的資金去整合最大的資源，獲取更多的利潤(rùn)。從短期來(lái)看，當(dāng)企業(yè)的資金壓力較大，拿地拓展不順利的情況下，輕資產(chǎn)模式是一種決定是否進(jìn)入市場(chǎng)的試金石。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，與以重資產(chǎn)相比，輕資產(chǎn)模式可以獲得更高的運(yùn)營(yíng)效率與更持續(xù)的增長(zhǎng)力。

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輕資產(chǎn)輸出劣勢(shì)：盈利模式待突破

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首先是受限于目前金融資本市場(chǎng)的不成熟、法律政策不完備；同時(shí)就目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)大多以銷售為主，實(shí)際持有的資產(chǎn)較少，并且國(guó)內(nèi)的工業(yè)用地年限較短，限制了借用REITs實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的可能性。缺乏可以創(chuàng)造出REITs這樣長(zhǎng)久持有平臺(tái)的機(jī)制，只有使存量物業(yè)能真正實(shí)現(xiàn)估值并證券化公開(kāi)流通，人人都可持有REITs份額投資，重資產(chǎn)企業(yè)才能真正解脫轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)。

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產(chǎn)業(yè)孵化與投資，將園區(qū)和園區(qū)企業(yè)進(jìn)行利益捆綁，與園區(qū)企業(yè)共同成長(zhǎng)，通過(guò)股權(quán)分紅等獲得收益，但是產(chǎn)業(yè)投資與孵化投資回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的專業(yè)性、對(duì)政府資源、金融資源的整合能力要求很高，實(shí)際難以復(fù)制。以張江高科為例，其產(chǎn)業(yè)投資從90年代就開(kāi)始涉足，早期對(duì)于收益的貢獻(xiàn)并不是很明顯，是隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的集聚和產(chǎn)業(yè)鏈的完善從而開(kāi)始顯示出其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。

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搶占輕資產(chǎn)輸出先機(jī)

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隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量增多，競(jìng)爭(zhēng)加大，并不是所有的企業(yè)都能分割輕資產(chǎn)這塊蛋糕，只有能夠在市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)資源的快速整合、具有快速的市場(chǎng)反應(yīng)速度，具有效率優(yōu)勢(shì)的企業(yè)才能拿到輕資產(chǎn)輸出的單子。

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一、整合產(chǎn)業(yè)資源

產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，無(wú)論哪一類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它在某一個(gè)行業(yè)里面，能夠形成集群優(yōu)勢(shì)，形成產(chǎn)業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)要素是非常關(guān)鍵的。因此，整合資源、掌握行業(yè)里面最基本和核心的要素是至關(guān)重要的。在掌握這些核心要素之前考驗(yàn)的是園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)研究能力，產(chǎn)業(yè)研究能力是做園區(qū)的理論基礎(chǔ)，無(wú)論輕重，都需要做好產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃，為園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚和穩(wěn)固發(fā)展做好頂層設(shè)計(jì)。

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二、提高品牌價(jià)值

品牌本身不產(chǎn)生資源，但品牌優(yōu)勢(shì)是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)：一邊是輕資產(chǎn)需求方的談判和溢價(jià)籌碼，另一邊是提供服務(wù)時(shí)吸引產(chǎn)業(yè)資源集聚的集結(jié)號(hào)。嚴(yán)格意義上講，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌積累需要的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，有了比較具有優(yōu)勢(shì)的品牌地位以后，具有優(yōu)勢(shì)的輕資產(chǎn)化就變?yōu)榭赡堋?/span>

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三、全方位運(yùn)營(yíng)能力

運(yùn)營(yíng)涉及產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓宇建設(shè)、配套方案、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等方方面面；是否具備全方位的團(tuán)隊(duì)儲(chǔ)備，服務(wù)于企業(yè)方方面面的需求，建立“全生命周期”的運(yùn)營(yíng)體系。

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四、清晰的商業(yè)模式

輕資產(chǎn)輸出不是簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)，因而盈利方式不能僅靠簡(jiǎn)單的物業(yè)收入維持，必須通過(guò)多種方式使得盈利模式多元化。如借力RIETS、產(chǎn)業(yè)孵化和投資、滲透到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各個(gè)環(huán)節(jié)從而獲利，但是目前的宏觀環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀的情況下，借助金融手段的環(huán)境是不成熟的。而通過(guò)股權(quán)投資等形式與園區(qū)企業(yè)建立一種戰(zhàn)略和利益上的聯(lián)系，建立共同的生態(tài)利益圈，這的確是輕資產(chǎn)輸出的可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)方向。

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總結(jié)
輕資產(chǎn)輸出最完美的方式是滲透到園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)生命周期，從園區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)之初通過(guò)各種方式引入輕資產(chǎn)，無(wú)論是合作開(kāi)發(fā)、輸出品牌也好，還是引入其他金融手段，將重資產(chǎn)或者部分重資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化，在項(xiàng)目運(yùn)行良好之后，由信托或者是REITs平臺(tái)來(lái)做進(jìn)一步輕資產(chǎn)化，整個(gè)過(guò)程中并不是完全的脫離重資產(chǎn)，重資產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)的根本動(dòng)力。

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輕資產(chǎn)之路在現(xiàn)目前有其他階段性的使命。首先，重資產(chǎn)投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，因此對(duì)于企業(yè)而言不可能在同一時(shí)間同時(shí)啟動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于資金占用過(guò)大，此時(shí)企業(yè)部分人員就會(huì)閑置，而這部分人員就可以拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)提高團(tuán)隊(duì)的能力，為后續(xù)拓展重資產(chǎn)項(xiàng)目做準(zhǔn)備，同時(shí)也能依靠輕資產(chǎn)輸出獲得一定的回報(bào)。

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從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是運(yùn)營(yíng)、管理、金融、資源、服務(wù)、孵化、引導(dǎo)、平臺(tái)和生態(tài)圈構(gòu)建，這些只有在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的層面才能得到解決。由單純的土地和物業(yè)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、投資并重，使園區(qū)運(yùn)營(yíng)商由重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)型，通過(guò)專業(yè)化的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和要素資源整合，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，從而實(shí)現(xiàn)政府、入園企業(yè)和開(kāi)發(fā)商三方的和諧發(fā)展與利益均衡。